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15 Voli

la superficie dell'immobile

Nelle compravendite immobiliari si sente parlare di superficie calpestabile e commerciale:

- La superficie calpestabile o utile, formata dalla superficie su cui si può camminare, quindi al netto dei muri interni ed esterni, numero dei vani, altezza delle stanze non inferiore a 2,70 m.

- La superficie commerciale, ivi comprese le mura interne ed esterni oltre balconi e/o terrazzi in base alla quale è generalmente definito il prezzo della casa. Nei caso di acquisto di casa in costruzione e/o da una società costruttrice, invece la superficie risponde alla logica imprenditoriale del pagabile perché costruito e quindi comprenderà anche la superficie dei muri interni ed esterni.

Spesso l’acquirente ha ben fisso il concetto di superficie utile o calpestabile e non comprende come la superficie commerciale sia superiore, con il sospetto che il venditore voglia falsare a suo favore i metri quadri dell’immobile.

Premesso che non esistono norme dettate da leggi per la misurazione delle planimetrie, ma solo norme codificate dalle usanze:

- muri esterni ed interni, la superficie è calcolata al 100% nella misurazione, limitatamente alle porzioni esclusive ( volendo in modo approssimato calcolare la superficie netta nel caso di immobile in cemento armato dalla misurazione lorda su una planimetria, esclusi le aree scoperte, basa detrarre il 10% dalla superficie lorda. Mentre per immobili di epoca, con mura portanti in tufo, basta detrarre il 15% dalla superficie lorda. Precisando che per gli immobili di epoca le mura portanti perimetrali più si sale meno sono spessi.);

- muri confinanti, la superficie occupata dai muri confinanti con altro appartamento o con parti comuni nello stesso immobile è calcolata al 50%;

- balconi, la superficie dei balconi è compresa in quella dell’appartamento nella misura che varia da un 25% ad un massimo nei casi limite;

- terrazzi, non esiste una regola precisa, comunque la percentuale di superficie del terrazzo che deve essere compresa in quella dell’appartamento varia da un terzo fino ad un quinto, a secondo della superficie del terrazzo rispetto a quella dell’appartamento, meno essa dovrà incidere sul calcolo complessivo della superficie;

- accessori, la superficie della cantina non viene conteggiata salvo il caso in cui ha una superficie più grande rispetto alla media (20 – 25 mq.). In tal caso la maggiore superficie può dare luogo ad un lieve ritocco del prezzo complessivo dell’appartamento.

Nella quasi totalità dei contratti si stabilisce la vendita a corpo e non a misura per non dare adito a controversie.

VALUTOMETRO

COEFFICIENTI DI PIANO

%

ALTRI COEFFICIENTI

%

Stabile con ascensore

Esposizione

Piano seminterrato

-20%

Sud/Est

0%

Piano terra

-10%

Sud/Ovest

0%

Piano terra con giardino

0%

Nord

-10%

Piano primo

+5%

Su piazza storica e/o vista panoramica

+20%

Piano secondo

+10%

Su parco e/o via principale

+10%

Piano terzo

+10%

Su via silenziosa

+ 5%

Piano quarto

+10%

Su via rumorosa

- 5%

Piano quinto

+10%

Su cortile interno

-10%

Piano ultimo

+10%

Su un lato

0%

Piano ultimo con terrazzo di copertura

+15%

Su due lati

+ 5%

Piano ultimo con terrazzo a livello

+20%

Su oltre due lati

+10%

Stabile senza ascensore

Balconi e terrazzi

Piano seminterrato

-20%

Senza balconi

-10%

Piano terra

-10%

Un balcone

0%

Piano terra con giardino

0%

Due o più balconi

+ 5%

Piano primo

+5%

Con terrazzo

+10%

Piano secondo

+10%

Piano terzo

-10%

Parcheggi e trasporti

Piano quarto

-15%

Piano quinto

-15%

Con posto auto

+ 5%

Piano ultimo

-20%

Senza posto auto

- 5%

Piano ultimo con terrazzo di copertura

+10%

Mezzi di trasporto vicino entro 300 mt

+ 5%

Piano ultimo con terrazzo a livello

+15%

Mezzi di trasporto lontani

- 5%

Età e ambiente

Riscaldamento

Stabile di epoca prestigioso

+10%

Provvisto di riscaldamento

+5%

Stabile in zona degradata

-20%

Sprovvisto di riscaldamento

- 5%

Servizi

Grandezza

Un bagno

0%

Abitazione superiore ai 150 mq.

- 5%

Più bagni

+5%

Abitazione inferiore ai 60 mq.

+5%

Si precisa che per immobili locati questi vanno svalutati dal 20% al 30%. Se invece l’immobile locato può essere considerato come investimento la sua redditività annua deve essere il 4% e/o 5% del capitale investito all’acquisto.
Per stimare il valore di una casa occorre calcolare la superficie netta, ossia quella calpestabile più la superficie balcone ( calcolata dal 25% al 33% ). I metri quadri devono essere moltiplicati per il valore medio a metro quadro ( tenendo conto di quelli compravenduti a minimo e medio prezzo e non solo quelli a massimo prezzo ) a quei immobili compravenduti in zona aventi le stesse caratteristiche ( case nuove, ristrutturate o da ristrutturare ) più la somma algebrica dei coefficienti. E’ importante ricordare che spesso il prezzo richiesto di un immobile non è quello compravenduto in quando tra il prezzo richiesto e quello offerto si giunge spesso ad un incontro tra le parti. Inoltre si tenga conto che il prezzo è determinato dalla domanda e l’offerta.
Es: un appartamento in Napoli in zona Vomero di 3 vani cucina e bagno di 85 mq. più un balcone di 12 mq. posto al 3° piano in un fabbricato con ascensore e riscaldamento adiacente a mezzi di comunicazione in uno stato medio abitabile:
euro 3.500,00 al mq. per 85+4 ( 89 ) = 311.500,00 +10%+5%+5% = 373.800,00 euro
I prezzi così calcolati sono comunque indicativi perché ogni immobile ha le proprie caratteristiche, pertanto è sempre opportuno rivolgersi ad una società immobiliare.


 

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