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Tetto

 

Tetto


Il tetto è un manufatto costitutivo essenziale o necessario dell'edificio, in quanto svolge la funzione di copertura dei piani sottostanti.

Lo stesso è a dirsi del lastrico solare che è un tetto con tipologia particolare ossia un manufatto alternativo al tetto. Il lastrico solare svolge anche esso la funzione di copertura e, tuttavia, si presenta come superficie praticabile; la struttura terminale pianeggiante del lastrico solare salvo lievi pendenze per lo smaltimento delle acque, consente un uso ulteriore a vantaggio di tutti i condomini ovvero di uno o più condomini.

Viceversa il tetto non consente un uso ulteriore di calpestio in quanto è costituito da una superficie inclinata. Le tegole costituiscono anche esse un elemento essenziale non scindibile dal tetto. In ogni caso, sia il tetto che il lastrico solare sono elementi propri dell''edificio e non costituiscono normalmente beni distinti dall’edificio, salvo titolo contrario.

Sia il tetto che il lastrico non sono pertinenze (art. 817 c.c.) anche se come le pertinenze possono formare oggetto di rapporti giuridici distinti.

Il tetto deve ritenersi parte comune a tutti i condomini per il servizio generale che presenta rispetto all’unità dell’edificio.

Le spese di riparazione si ripartiscono a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, comma 1 del c.c. Il tetto può di fatto, essere utilizzato da alcuni condomini, ma tale circostanza non è significativa per l''acquisto del tetto a titolo di usucapione.

Le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani sono sostenute dai condomini, ai sensi degli artt.1117 e 1123 c.c. in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell''art.1101 in materia di comunione(in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell''edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono al servizio, consentendone la esistenza e l''uso. (Cassaz. Civ. sez.II, 29 aprile 1993, n.5064)

In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell''art.1123 c.c., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell''intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa.(Nella specie, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza del Giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento dl tetto e della facciata di un edificio dotato di un cortile condominiale nel quale sorgeva una costruzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell''androne dell''edificio e del cortile comune). (Cass. Civ. sez.II, 13 luglio 1996, n.6359)

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