L’art.1136 c.c. stabilisce che l'assemblea non può deliberare se non constata che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione e delle deliberazioni si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministrazione.

Per innovazione in senso tecnico, deve intendersi non già qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale della cosa stessa che comporti alterazione nell’entità sostanziale o mutamenti nella destinazione della cosa.

Nel condominio sono consentite soltanto le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.

Ma non basta che le innovazioni portino a tali risultati positivi, occorre che siano discusse dall'assemblea alla quale tutti i condomini debbono essere invitati. Occorre poi che l'innovazione proposta venga approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini e i due terzi del valore dell'edificio.

Innovazioni utili

Tipici esempi di innovazioni utili sono:

• il rifacimento di un muro maestro su basi più solide;

• il consolidamento delle fondazioni;

- il collocamento di aiuole, piante e fontane nel cortile;

- le escavazioni e le costruzioni di cantine e scantinati in genere;

- la trasformazione di un lastrico solare inaccessibile in terrazza accessibile;

- l'adattamento della costruzione per collocarvi montacarichi, ascensori e relativi congegni;

- la trasformazione e l'abbellimento dell'ingresso e delle scale;

- l'installazione del riscaldamento centrale o dell''impianto per la distribuzione dell''acqua calda;

- la trasformazione di un impianto centrale di riscaldamento, ecc.

Innovazioni vietate

Dopo aver detto che i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento e all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni fra l'art.1120 del codice civile avverte che sono vietate le innovazioni che:

- possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;

• ne alterino il decoro architettonico;

• rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all’''uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per le innovazioni pregiudizievoli alla stabilità e alla sicurezza, il divieto di cui all’art. 1120 c.c. può sembrare superfluo dal momento che la maggioranza dei condomini potrebbe deliberare innovazioni di tal genere soltanto per ignoranza o per errore;d'altra parte bisogna ammettere che si tratta di questioni tecniche, per cui la maggioranza potrebbe approvare un''innovazione convinta, in buona fede, della sua utilità, mentre la minoranza o anche uno solo dei condomini potrebbe opporsi dimostrando che l''innovazione è tale da attendere alla stabilità dell'edificio o da menomare la sicurezza.

Una perizia tecnica è in grado di dire se la stabilità dell''edificio può essere pregiudicata dall''innovazione; la sicurezza va esaminata nei confronti dell''edificio e dei rischi dei condomini; l''innovazione potrebbe aumentare il rischio per la caduta del fulmine, per l''incendio, per i furti e via dicendo.

L’innovazione, inoltre, non deve alterare il decoro architettonico dell'edificio inteso come il risultato dell''insieme delle linee e dei motivi ornamentali i quali, in definitiva, costituiscono la nota dominante della costruzione e imprimono alle varie sue parti una determinata fisionomia e un particolare pregio estetico.

Che le sue nuove opere non debbano alterare lo stile dell''edificio, se questo venne costruito secondo un disegno architettonico classificabile artisticamente, è fuori dubbio, perché lo stile è parte integrante della costruzione e contribuisce ad accrescerne il valore artistico e quello di scambio. L’apertura di negozi o garage sulla strada. per esempio, potrebbe alterare lo stile di un edificio; si tratta di vedere se l’innovazione possa armonizzare o anche semplicemente essere giudicata tollerabile in relazione alle sue caratteristiche e a quelle dell''edificio.

Naturalmente, se questo ha un rilevante pregio artistico, si devono seguire i criteri di maggior rigore nel giudicare se la modificazione ne turbi il decoro architettonico.

Lo stesso dicasi delle installazioni e scritte pubblicitarie, collocate sul tetto e in altre parti comuni, potrebbe far aumentare il reddito della proprietà indivisa con o senza alterazione del decoro architettonico dell''edificio. L’innovazione infine, non deve rendere le parti comuni inservibili all''uso e al godimento.

Pertanto, le innovazioni vietate nella cosa comune sono soltanto quelle opere che ne mutano la sostanza e la forma in relazione all''uso in cui essa è destinata o a questo arrecano limitazione o danno; non già quelle che permettono di trarne una maggiore normale utilizzazione conforme all''uso, tale, però, da non limitare gli altri partecipanti di servirsene parimenti secondo il loro diritto.

Costituisce, ovviamente, innovazione la trasformazione del tetto in una terrazza a livello, praticabile da un solo condomino.

Deve ritenersi vietata ogni altra innovazione che si traduce in accrescimento di diritto o di utilità a favore di uno dei condomini e in pregiudizio degli altri.

Innovazioni gravose o voluttuarie

La maggioranza può deliberare anche innovazioni che comportino una spesa molto gravosa o che abbiano carattere voluttuario.

Non ha tuttavia, facoltà, in questi casi di imporre alla minoranza dissenziente l’obbligo di contribuire alle spese.

Si distinguono, a tal proposito, due casi:

• se le innovazioni deliberate sono suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Essi, i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque momento, partecipare ai vantaggi dell''innovazione versando la quota loro spettante delle spese di esecuzione e di manutenzione dell''opera. Tale quota viene calcolata sulla base dei costi sostenuti dagli altri condomini nel momento di effettiva costruzione manutenzione dell''opera, senza tener conto della svalutazione monetaria. Il contributo alle spese di esercizio inizia, dal momento dell''accettazione, senza tener conto di quelle spese sostenute precedentemente dagli altri condomini;

• se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione è consentita solo se la maggioranza dei condomini, che l''ha deliberata intenda sopportare integralmente la spesa.

Non vi sono norme precise per valutare quando una innovazione sia da ritenersi molto gravosa e di carattere voluttuario (art .1121 c.c.) .

In ogni caso per giudicare se la spesa per l''opera debba considerarsi molto gravosa, occorre tener conto dell’importanza dell''edificio, dell''utilità che si può trarre dall''innovazione e delle possibilità economiche del condominio.

Il carattere voluttuario risulta dalla non indispensabilità dell'opera, sempre rispetto alle particolari condizioni e all''importanza dell’edificio.

I condomini dissenzienti, per essere esonerati dal contribuire alle spese devono, se presenti all''assemblea. far verbalizzare il proprio dissenso, mentre e assenti, devono comunicarlo per iscritto all''amministrazione entro 30 giorni dalla data di ricevimento relativo verbale.

Innovazioni incerte

Molto spesso per concretizzare il concetto di “innovazione" nel condominio degli edifici si usano termini impropri, o meglio, nell'innovazione sovente si fa convergere una gran percentuale dei valori voluti dall’assemblea, mentre la si dovrebbe classificare più adeguatamente.

Infatti, oltre che te innovazioni consentite, comuni. gravose e voluttuarie, di cui parta espressamente il codice civile con le norme degli art. 1120 e 1121. dovremmo distinguere i lavori di riparazione della sostituzione e della modifica di materiale logoro e avariato, l''innovazione vietata dalla innovazione della cosa comune insistente sulla proprietà esclusiva.

A titolo di esempio, i lavori di seguito elencati, se pur lavori innovativi, non rientrino nell''innovazione in senso stretto:

1) la sostituzione della cabina dett''ascensore;

2) la sostituzione di un blocchetto della serratura dell’''ascensore con chiavi, con altra chiusura

automatica;

3) la costruzione di una diramazione di un impianto degli scarichi di acque nere e chiare;

4) la sostituzione di serrature di sicurezza a portoni e cancelli;

5) la sostituzione di caldaia e bruciatori per l''utilizzo del gas metano;

5. la sostituzione di un portone danneggiato.

La casistica di sostituzione di materiale con altro più moderno è certamente più ampia di quella sopra accennata, ma opportunamente, sarà l''amministratore dell''assemblea quando essa debba decidere su un lavoro innovativo, onde non ricorrere in deliberazioni con maggioranze sbagliate.