L’art. 844 c.c. contiene una disciplina che, da lungo tempo, viene considerata valida per qualunque genere di immissioni immateriali e che quindi è stata applicata ai casi più svariati:

• per tutelare la salute delle persone;

• per garantire il bisogno di quiete e di riposo degli individui;

• per combattere l''inquinamento dell''ambiente;

• per regolare i rapporti fra condomini.

Le immissioni, ai fini dell''applicazione della legge, sono soltanto quelle indirette ovvero quelle che non consistono in un facerein alienum: quindi il fumo, il calore, le esalazioni. i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni che da un fondo si propagano in quello vicino.

La disciplina prevista dalla legge è unica, qualunque sia la fonte dell'immissione.

Stretto fra la necessità di tutelare chi subisce gli effetti dannosi legati alte immissioni e l''esigenza di non ostacolare senza distinzione le immissioni soltanto quando queste superano la normale tollerabilità

Infatti, l'art.844 c.c. dispone che il proprietario può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino soltanto se superano la normale tollerabilità, considerate anche le condizioni dei luoghi dove vengono prodotte le immissioni stesse.

Subito dopo, la norma aggiunge che, nella determinazione del limite oltre il quale si cade nel divieto, il giudice deve contemperare le ragioni della proprietà con le esigenze delle attività produttive.

Viene, invece, lasciata alla valutazione dell''Autorità giudiziaria l''opportunità di tenere conto anche del fatto che un particolare uso avveniva già prima che il soggetto leso si lagnasse delle immissioni.

Le immissioni e il condominio

E’ opinione pacifica che la normale tollerabilità, che costituisce il limite che distingue le immissioni lecite da quelle vietate dov''essere valutata secondo un criterio oggettivo (nel senso che non influiscono le caratteristiche di un determinato soggetto) anche se si deve tenere conto dei luoghi, dei tempi e delle attività svolte.

In tal modo si cerca di evitare che la valutazione effettuata per casi specifici porti a trattare in modi diversi situazioni analoghe.

Vediamo qualche criterio:

1. la valutazione deve essere meno rigorosa di quella normale perché i vicini sono legati da un particolare legame che sorge dalla proprietà in condominio;

2. al contrario, la valutazione dov'essere più rigorosa del normale perché i condomini sono tenuti a rispettare un particolare dovere di solidarietà e di cooperazione che è proprio dell''istituto condominiale;

3. ancora, la valutazione deve avvenire secondo i soliti principi che si applicano nei rapporti di vicinato;

4. infine non esiste una regola particolare per i concetti di immissioni e tollerabilità in materia condominiale valida in ogni caso; la particolarità del condominio richiede una maggiore larghezza in alcune ipotesi ed una maggiore severità in altre ipotesi.

Immissioni e le lesioni alla salute dei condomini

L’art. 844 risulta applicabile anche ai rapporti condominiali. sia in caso che uno dei condomini, nel godimento della proprietà individuale o del bene comune, dia luogo ad immissioni moleste per gli altri, sia nel caso che le immissioni. che disturbano coloro che abitano nell''edificio, siano provocate da soggetti estranei al condominio.

Il diritto alla salute ha carattere assoluto e primario e va protetto da ogni attività suscettibile di menomarlo, relativamente alle conseguenze delle immissioni sul diritto alla salute la giurisprudenza più recente ha affermato che l''assolutezza del diritto non esclude la necessità di accertare quali siano le condizioni obiettive entro le quali esso viene esercitato e se sia razionale sacrificare totalmente ogni altra esigenza che può entrare in conflitto con esso; ciò anche perché non è possibile stabilire mediante criteri puramente astratti (in altre parole senza tenere conto dell''ambiente in cui in concreto una persona si trova) il confine fra un''attività soltanto fastidiosa e un''attività che è causa di una vera e propria menomazione di quel ben, nel senso che dà luogo ad oggettivi fenomeni patologici fisici o psichici.

Alcune immissioni possono essere causa di per sé di una lesione all''equilibrio e al benessere psicofisico e quindi al diritto alla salute riconosciuto dall''art. 32 della Costituzione; per quanto riguarda in particolare le immissioni rumorose è stato affermato che il rumore che eccede la normale tollerabilità, anche se non produce un vero e proprio stato patologico, crea una lesione al diritto alla salute e il danno prodotto - che resta distinto dal cosiddetto "danno biologico” – non deve essere provato, essendo la sua esistenza in re ipsa una volta accertata l'intollerabilità delle immissioni.

Immissioni di fumo e di calore

Per quando riguarda questo tipo di immissioni trova applicazione anche la Legge 13/7/1966. n. 615 recante provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico.

Molto problematico può essere valutare il limite oltre il quale le immissioni di fumo diventano intollerabili ai sensi dell''art. 844 c.c.

Non è certo ammissibile bloccare in tutti i casi anche la minima propagazione di fumo; si ritiene che. per dichiarare illecite le immissioni. non basti la sussistenza del fumo o del calore. ma sia necessaria anche la presenza almeno di qualche altro elemento . (es.: detriti solidi di combustione).

Applicando una regola di questo tipo, in giurisprudenza è stato deciso che le immissioni di fumo originate da una caldaia a nafta eccedono la normale tollerabilità quando superano in maniera sensibile (valutabile, appunto, in base ai detriti solidi di combustione) le immissioni provenienti da caldaie di altro tipo, come quelle a carbone o gas.

Immissioni rumorose

Si tratta del tipo di immissioni che hanno luogo più spesso e che perciò causano i maggiori problemi.

Anche per quanto riguarda questa materia è stata emanata una disciplina specifica con il DPCM. 1 marzo 1991 recante i limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell''ambiente esterno.

Rumore è ogni stimolo sonoro sgradito all''orecchio umano; caratteristica dello stimolo rumoroso è che quando ha luogo in maniera intensa e prolungata nel tempo, può causare un danno per la salute dell''individuo.Capita spesso che le immissioni rumorose siano causate dal funzionamento di impianti come quello di riscaldamento e simili; in questi casi, si ritiene che, in ogni caso, i proprietari dell''impianto siano tenuti ad adottare tutti gli accorgimenti possibili idonei a ridurre la rumorosità; se non lo fanno, devono rispondere del danno che causano.

L'amministratore di condominio è legittimato a proporre ricorso d''urgenza ex art. 700 c.p.c. per far cessare immissioni moleste solo qualora nel ricorso stesso venga prospettata la sussistenza di un pregiudizio incombente sul condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c. (Trib. Napoli, 26 ottobre 1993, in Arch. Locazioni, 1995, 1689

Sussiste l''obbligo del condominio di risarcire sia il danno biologico che il danno morale subito da un condomino a causa delle immissioni sonore, superiori alla normale tollerabilità, provenienti dalla centrale dell''impianto comune di riscaldamento; la liquidazione del danno va effettuata con criterio equitativo dal giudice e non può consistere in una somma meramente simbolica (App. Milano, 18 settembre 1990, in Arch. Locazioni, 1991, 109)