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La certificazione energetica degli edifici dal 1° luglio 2009

La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (che ha attuato la direttiva 2002/91/CE).

Tale normativa è stata successivamente modificata dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e da ultimo dal d.l. 112/2008 convertito in legge 6 agosto 2008 n. 133.

In particolare l’art. 35 comma 2 bis di questo decreto ha disposto l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 (di seguito solo “decreto”), i quali prevedevano l’obbligo di allegazione dell’AQE  agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità.


Al notaio spetta in primo luogo un ruolo essenzialmente informativo a favore delle parti, sostanziandosi in una completa illustrazione della disciplina energetica, con particolare riferimento agli aspetti della dotazione e della consegna del documento.

La dotazione della certificazione energetica dopo la stipula dell’atto e a cura e a spese dell’acquirente non va a pregiudicare l''atto stesso.

Quanto al diverso obbligo di consegna, il notaio informerà le parti che nessuna prescrizione in tal senso, da adempiere in sede di trasferimento, è posto dal decreto in capo alle stesse.

Né con riferimento ai “vecchi” edifici, potendo semmai l’alienante essere obbligato alla consegna dei documenti relativi all''uso” della cosa; peraltro detto obbligo, risultante dalla comune disciplina codicistica di cui al co. 3 dell’art. 1477 cod. civ., è ritenuto pacificamente derogabile per volontà espressa delle parti.

Né con riferimento ai “nuovi” edifici, per i quali l’obbligo di consegnare la certificazione, posto in capo al costruttore (la cui violazione dall’art. 15 comma 7 è sanzionata sul piano amministrativo/pecuniario), deve avvenire“contestualmente” alla consegna dell’immobile. E quindi ammettendo indirettamente che potendo la consegna dell’immobile precedere o seguire il rogito di compravendita, la consegna dell’AQE potrebbe non coincidere con il momento della stipulazione.

Dopo avere compiuto un’esauriente e adeguata attività di informazione, il notaio inviterà le parti ad una regolamentazione del rapporto, la quale non necessariamente deve risultare dall’atto notarile.


In sede di sipula  notarile potrebbe pertanto essere dichiarato che:

1)  l’immobile è dotato della certificazione energetica. In tale ipotesi la parte alienante potrebbe:

a)    consegnare l’AQE all’acquirente;

b)    non consegnare l’AQE all’acquirente perché già consegnato prima dell’atto, oppure perché la parte alienante si impegnerà ad eseguire la consegna. In caso di edificio di nuova costruzione il notaio informerà della sanzione amministrativa prevista dall’art. 15 co. 7 del decreto;

2)  l’immobile non è dotato della certificazione energetica. In tale ipotesi (nella quale ricade anche quella in cui le parti dichiarano di non sapere se l’immobile sia dotato dell’AQE) le parti, compiutamente informate dal notaio, saranno da quest’ultimo sollecitate a regolamentare su chi gravi l’obbligo di dotare l’edificio dell’AQE.

Tale pattuizione non è di ostacolo alla sanzione amministrativa di cui all’art. 15 co. 7 in capo al costruttore, destinata comunque a perseguire il comportamento di quest’ultimo se si è pattuito di accollare al compratore l’obbligo di dotazione.

Più in generale non si ravvisano nel decreto divieti e sanzioni che impediscano alle parti di convenire che l’obbligo di dotazione sia accollato al compratore.

Poiché nella normativa nazionale si affrontano problematiche comuni all’intero territorio nazionale, si fa riferimento in modo costante, all’AQE, pur segnalandosi che in alcune regioni è già vigente e operativo l’ACE.

 

Attestato di qualificazione energetica

E' il documento predisposto ed asseverato da un professionista abilitato, non necessariamente estraneo alla proprietà, alla progettazione o alla realizzazione dell''edificio, nel quale sono riportati i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe di appartenenza dell''edificio, o dell''unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, ed i corrispondenti valori massimi ammissibili fissati dalla normativa in vigore per il caso specifico o, ove non siano fissati tali limiti, per un identico edificio di nuova costruzione. Al di fuori di quanto previsto all''articolo 8 comma 2, l''attestato di qualificazione energetica è facoltativo ed è predisposto a cura dell''interessato al fine di semplificare il successivo rilascio della certificazione energetica.

A tal fine, l''attestato comprende anche l''indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell''edificio, o dell''unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito dell’eventuale realizzazione degli interventi stessi. L'estensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il medesimo non costituisce attestato di certificazione energetica dell''edificio, ai sensi del presente decreto, nonché, nel sottoscriverlo, quale è od è stato il suo ruolo con riferimento all''edificio medesimo”. Si ritiene che l’attività di documentazione possa essere certamente riconosciuta in capo a quei professionisti che comunemente sono coinvolti nella progettazione e nella realizzazione degli immobili e quindi a titolo esemplificativo, gli architetti e gli ingegneri.

Per i geometri, invece, si segnalano alcune pronunce del Consiglio di Stato che hanno escluso, salvo che l’edificio sia di dimensioni ridotte, la competenza dei geometri nell’attività di progettazione o realizzazione degli edifici in cemento armato (Consiglio di Stato, Sez. VI, 13 giugno 2005, n. 3085; Consiglio di Stato, Sez. V, 16 settembre 2004,n. 6004 (peraltro identica alla successiva sentenza n. 6005/04), sostanzialmente riprendendo quanto già precisato dallo stesso Collegio con la decisione 1° dicembre 2003, n. 7821, ed in contrasto, invece, con quanto statuito, sempre dalla Sez. V, con la pronuncia 4 giugno 2003, n. 3068.

Le Regioni che hanno legiferato in materia energetica sono:

Emilia Romagna: Delib. Ass. Legisl. 4 marzo 2008, n. 156, Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degli edifici (Proposta della Giunta regionale in data 16 novembre 2007, n. 1730). Pubblicata nel B.U. Emilia-Romagna 25 marzo 2008, n. 47. Inoltre, Con Delib.G.R. 28 ottobre 2008, n. 1754 sono state approvate disposizioni per la formazione del Certificatore energetico in edilizia, in attuazione della delibera n. 156.
 
 Friuli-Venezia Giulia: L.R. 23-2-2007 n. 5, Riforma dell''urbanistica e disciplina dell''attività edilizia e del paesaggio. Pubblicata nel B.U. Friuli-Venezia Giulia 28 febbraio 2007, n. 9, in parte modificata dalla L.R. 21 ottobre 2008, n. 12.

Lazio: L.R. 27-5-2008 n. 6, Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia.
Pubblicata nel B.U. Lazio 7 giugno 2008, n. 21, che prevede all’art. 9 una Certificazione di sostenibilità degli interventi di bioedilizia, che ricomprende anche i dati dell’AQE.

Liguria: L.R. 29 maggio 2007, n. 22, Norme in materia di energia. Pubblicata nel B.U. Liguria 6 giugno 2007, n. 11,parte prima. In vigore dal 21 giugno 2007, parzialmente modificata da l. reg.6 giungo 2008, n. 14, cui si aggiunge anche il Reg. 8 novembre 2007, n. 6 (Pubblicato nel B.U. Liguria 28 novembre 2007, n. 19, parte prima), Regolamentodi attuazione dell''articolo 29 della legge regionale 29 maggio 2007, n. 22: (Norme in materia di energia), in vigore dal 13 dicembre 2007. Sulla L.R. 22/2007 è intervenuta la L.R. 24 novembre 2008, n. 42. Il regolamento 6/2007 è stato sostituito dal Regolamento Regionale 22 gennaio 2009 n. 1 (pubblicato nel B.U. Liguria del 4 febbraio 2009 n. 2), di attuazione dell’articolo 29 della legge regionale 29 maggio 2007 n. 22.
 
 Piemonte: L.R. 28 maggio 2007, n. 13, Disposizioni in materia di rendimento energetico nell''edilizia. Pubblicata nel B.U. Piemonte 31 maggio 2007, n. 22.

Puglia: L.R. 10-6-2008 n. 13, Norme per l''abitare sostenibile. Pubblicata nel B.U. Puglia 13 giugno 2008, n. 93, che all’art. 9 prevede una Certificazione di sostenibilità degli edifici. Inoltre, va tenuto in considerazione anche Reg. 27 settembre 2007, n. 24 (Pubblicato nel B.U. Puglia 28 settembre 2007, n. 138), Regolamento per l''attuazione del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, modificato dal decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, in materia di esercizio, controllo e manutenzione, ispezione degli impianti termici e di climatizzazione del territorio regionale.

Valle d’Aosta: Legge regionale 18 aprile 2008, n. 21, Disposizioni in materia di rendimento energetico nell''edilizia.
(B.U. 8 luglio 2008, n. 28).

Lombardia: Delibera Giunta regionale del 22 dicembre 2008 n. 8745 in tema di efficienza energetica nell’edilizia, approvata dalla Giunta Regionale Lombarda nell''ultima seduta prima della pausa natalizia: in tale delibera vengono aggiornate le “Disposizioni inerenti all''efficienza energetica in edilizia” approvate con la D.G.R. n. 5018/2007, modificata ed integrata dalla D.G.R. n. 5773/2007.

Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici

 

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