LE LOCAZIONI A CANONE LIBERO

L'affitto a canone libero è di gran lunga il contratto "prima casa" più diffuso. Vediamo le regole principali.
 

Durata e canone.
Il periodo minimo è di otto anni (4+4 di rinnovo automatico), mentre la durata di 4 anni è possibile solo in casi particolari. Proprietario e inquilino si accordano liberamente sull'ammontare del canone che però non potrà essere più mutato nel corso del contratto, salvo gli adeguamenti prefissati. La possibilità e le modalità di revisione vanno prescritte nel contratto: in genere si decide per un incremento annuale pari all'indice Istat del costo della vita, comunicabile tramite raccomandata, ma sono possibili anche altre formule.

Deposito cauzionale.
Alla firma del contratto può essere richiesto un mese di affitto anticipato e due mesi di deposito cauzionale che il proprietario deve restituire quando l'inquilino se ne va (salvo che lo trattenga per danni o canoni non pagati). Sulla cauzione il proprietario deve versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale.

Disdetta e rinnovo.
Il proprietario deve inviarla almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. L'inquilino può inviarla anche sei mesi prima di quando vuole andarsene interrompendo così il contratto: tuttavia in questo caso deve essere data "per gravi motivi", salvo patto contrario. Tra le cause plausibili vi può essere, per esempio il trasferimento in un'altra città. Il rinnovo è sempre automatico, se non vi è una valida disdetta da parte del proprietario o dell'inquilino.

Suddivisione delle spese.
Il riparto tra proprietario ed inquilino può essere dettagliatamente deciso nel contratto o in un suo allegato: resta controverso se all'inquilino possano o meno essere attribuite spese di manutenzione straordinaria dell'immobile o del fabbricato condominiale, (perché, secondo alcuni, si violerebbe il principio dell'impossibilità di mutare il canone). In mancanza di previsioni, valgono principalmente le regole stabilite nel Codice civile e dalla legge sull'equo canone (all'inquilino le piccole riparazioni ed al proprietario la manutenzione straordinaria).

Regole civilistiche e fiscali.
Il contratto d'affitto deve essere scritto. La presenza dell'inquilino deve essere denunciata al Commissariato di pubblica sicurezza. Il contratto deve essere registrato all'Ufficio di registro. Annualmente, o in un'unica soluzione, con un piccolo sconto, vanno pagate le spese di registrazione, che sono a carico per il 50% per ciascuna parte, salvo patto contrario. Il proprietario deve denunciare il canone annuale sulla dichiarazione dei redditi, deducendo il 15% a titolo di rimborso spese.

 

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